【視察レポート】麻布台ヒルズに学ぶ、“育てる都市”という発想― 国家戦略特区 × タウンマネジメントの先進事例から ―
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■ はじめに
2025年春、私たちは東京都港区に誕生した大規模複合開発「麻布台ヒルズ」を視察しました。
この街は、開発主体である森ビル株式会社が掲げる「Vertical Garden City（立体緑園都市）」という都市理念のもと、再開発事業を通じて“人が主役の都市空間”の実現を試みた、国内屈指の事例です。
視察では、緑と都市機能が融合した空間構成、建物の可変性とタウンマネジメントによる都市の「育て方」、国家戦略特区の制度的な支援体制など、多岐にわたる要素について学ぶことができました。
本レポートでは、この視察を通じて得た知見を体系的に整理し、今後の政策立案や都市戦略に活かすための視点をご紹介します。
■ 麻布台ヒルズの概要と構成要素
- 開業：2023年11月
- 所在地：東京都港区麻布台一丁目・六本木一丁目 ほか
- 開発面積：約8.1ha
- 主塔：地上64階、高さ約330m（日本一の高層ビル）
- 開発主体：森ビル株式会社
- 設計監修：トーマス・ヘザウィック（英国）
◯ 主な複合機能：
- 住宅、オフィス、教育（インターナショナルスクール）、医療（慶應義塾大学予防医療センター）
- 商業（ヒルズマーケット）、文化（ギャラリー・彫刻等のアート機能）
- 広場、公開空地、屋上緑化、遊歩道等の緑地空間
◯ 特徴的な指標：
- 緑被率：39.3%（港区平均22.6%の約1.7倍）※森ビルがこれまで開発してきた開発面積を対象とした数字
- **「GREEN × Wellness」**をコンセプトに、都市と自然、人と健康の融合を目指す設計思想
■ 森ビルの都市戦略：「Vertical Garden City」の思想
森ビルは都市再開発を「都市の再生」ではなく、「都市の創造」と位置づけてきました。
その核心が、「Vertical Garden City（立体緑園都市）」です。これは、都市の中心部に職・住・遊・学・医・文化・商をコンパクトに重層配置し、徒歩で暮らせる街をつくるという発想に基づいています。
同時に、建物の内部構成に可変性を持たせ、都市の“鮮度”を維持できる設計としたことも特徴の一つです。
さらに、「作って終わり」ではなく、街を“育てる”タウンマネジメント体制を整備し、イベント開催やテナントとの関係構築を通じて、常に人が行き交う都市空間を維持しています。
■ 国家戦略特区の制度的後押し
麻布台ヒルズの実現には、国家戦略特区の指定が極めて大きな役割を果たしました。
◯ 国家戦略特区とは？
安倍政権下で創設された「岩盤規制改革」を目的とした制度で、特定の地域において規制緩和、税制優遇、手続き迅速化を進め、民間投資を後押しする仕組みです。
◯ 東京の特区指定（2014年～）
- 特別区域会議を通じ、国・都・区・民間が連携
- 建築規制や用途制限の緩和、国際人材の受け入れ促進（ビザ緩和等）
- 英語教育、医療ツーリズム、建築基準法の特例適用等も制度化
◯ 麻布台ヒルズの事例
- 約30年かけた合意形成が、特区制度の後押しにより加速
- 高さ規制の緩和や公共空間整備の支援を通じて、大規模複合化を実現
■ GPCI（世界の都市総合力ランキング）との接続
視察の中では、森記念財団が毎年発表する「Global Power City Index（GPCI）」との関係性にも注目が集まりました。
東京は2024年時点で世界3位の都市と評価されていますが、以下のような課題も存在します。
| 分野 | 順位 | 課題 |
|---|---|---|
| 経済 | 10位 | GDP成長率の低迷、スタートアップ支援の不足 |
| 環境 | 18位 | 緑地率の低さ、再エネ比率の課題 |
| 居住 | 6位 | 高住宅費、子育て環境の未整備 |
| 交通 | 5位 | 国際直行便の少なさ、多言語対応の遅れ |
麻布台ヒルズのような「都市全体の統合的再構成」によるプロジェクトは、東京の評価向上にも資する好例といえます。
■ 麻布台ヒルズの都市価値創出モデル
この街は単なる高層ビルの集合ではなく、「暮らしの質の向上」と「都市の成長戦略」が融合されたモデルとして、以下のような要素を内包しています。
- インターナショナルスクール誘致による国際性の強化
- アート機能（ギャラリー・彫刻）による文化発信
- 地域住民も利用可能なヒルズマーケットによる日常性の確保
- 慶應義塾大学予防医療センターによる都市型ヘルスケア拠点の形成
■ 今後の都市政策への示唆
都市を成長させるには、制度の力と人の構想力・実行力が両輪で必要です。
また、GPCIのような都市総合力を可視化する指標を用いれば、都市の強みと弱みを客観的に把握し、より戦略的な都市政策が可能となります。
再開発＝床を増やすことではなく、都市に新しい意味と価値を与えることである――
今回の視察を通じて、その考えを改めて深める機会となりました。
📝 おわりに：まちは“人”がつくる
都市づくりにおいて最も大切なのは、制度や設計図ではなく、それを活かし街の未来を描く“人”の存在です。
誰かが構想し、誰かが実行し、誰かがその街を語る。
麻布台ヒルズの成功は、その好循環が生まれたからこそ実現したと感じます。
この視察で得られた気づきを、横浜での都市政策や地域づくりに活かしてまいります。
